Новости

Недвижимость в Германии | Реальные Плюсы и Минусы

single-image

Реальные плюсы и минусы покупки недвижимости в Германии постараюсь изложить в легкой и лаконичной форме. Недвижимость в Германии мы не продаем. Но у нас бывают клиенты, которые активно интересуются темой инвестиций в зарубежную недвижимость. Следовательно, есть смысл познакомить читателей блога с особенностями покупки недвижимости в одной из самых стабильных стран Европы.

На рождественские каникулы путешествовали мы с мужем по Европе. Почти две недели гостили у родственников в Германии. Наш интерес был направлен не только на предновогодние развлечения (шоппинг, ярмарки, глинтвейн, сосиски и роллады). Мы запланировали в Германии встречу с брокером, который успешно строит и продаёт первичную недвижимость. Компания также предлагает ряд других масштабных проектов для выгодного инвестирования.

В Украине тема инвестирования в немецкие проекты первичной недвижимости не столь популярна, как допустим, в турецкие. Не сбрасываю со счетов, что среди украинцев есть покупатели недвижимости, которые сейчас в поиске дополнительной информации по этому направлению. Возможно в Германии обучаются дети инвесторов или налаживается собственный бизнес.

Не буду утомлять вас детальным описанием всех процессов инвестирования в объекты недвижимости в Германии. Отмечу на свой профессиональный взгляд самые важные преимущества и особенности вложения денежных средств в строительные проекты Германии.

Особенности

Не получиться поторговаться по цене и извлечь из торга скидку от застройщика за 100% внесение денежных средств. В Германии рынок продавца. Спрос на новую жилую недвижимость в разы превышает предложение. Темпы строительства в Германии – не торопливые с бюрократическими препонами. Преимущественно – малоэтажная застройка. Возведение высотных жилых зданий законом ограничено. Вновь построенные дома зачастую на 4-8-10 квартир.

Квартиры выкупают на этапе котлована. Чтобы купить лучший вариант с удачной планировкой и выходом на собственную лужайку, нужно идти к застройщику в полной финансовой готовности.

До встречи с представителем застройщика нужно позаботиться о том, чтобы в немецком банке был открыт валютный счет. И денежные средства были зачислены на счет инвестора к моменту первого расчета с застройщиком. Немецкие банкиры не одну неделю могут проверять нерезидента на предмет открытия расчетного счёта.

100% расчет с застройщиком на начальном этапе строительства в Германии не практикуется.

Банк по поручению инвестора перечисляет на этапе котлована и фундамента 25% от стоимости объекта по прайсу. Затем 30% на этапе возведения «коробки». Все расчеты с застройщиком происходят в безналичной форме. Банк собственно является гарантом застройщика.

Оплата застройщику со стороны банка производится по факту выполненных работ на основании актов, которые предоставил застройщик. Авансовые платежи за работы отсутствуют.

Инвесторы-нерезиденты могут претендовать на финансовую помощь немецких банков. Но пока немецкие банкиры тщательно проверяют происхождение денежных средств заемщика, документы и счета застройщика на предмет банкротства пройдет не одна неделя. Желаемый объект возможно перекупит другой покупатель. Поэтому инвестору нужно быть 100% готовым.

Гарантии

В Германии гарантии на объекты строительства – железобетонные. Риски инвестирования или банкротства застройщика – нулевые. Четко отлажена пресловутая бюрократическая система с многочисленными документальными экспертизами, проверками банковских счетов застройщика, истории страхования.

Вопросы незаконного строительства или незаконно оформленного земельного участка, которые решаются через «дядю-мэра», исключены. Немецкие чиновники как огня боятся судебных разбирательств и публичных скандалов. Договориться с чиновником недобросовестному застройщику с конвертом в руках не получиться.

После введения в эксплуатацию, инвестор получает от застройщика 5 лет гарантии на объект строительства. Выявленные строительные дефекты после покупки квадратных метров устраняются застройщиком за свой счет. Это условие оговаривается в договоре купли-продажи недвижимого имущества.

Преимущества

Финансирование. Нерезиденты имеют возможность получить ипотечный кредит в немецком банке, имея 50% собственного капитала под 2-3% годовых. Банки охотно кредитуют объекты незавершенного строительства по причине их высокой ликвидности в перспективе.

Высокий уровень энергосбережения. Объекты в Германии возводят по самым современным технологиям энергосбережения соблюдая строительные нормы KfW-55. В квартирах не устанавливают радиаторы. Нагрев помещений в зимний период происходит через систему «теплый пол» или системы вентиляции. Жители новостроек значительно экономят на отоплении.

Высокая ликвидность. Продать квартиру в новом доме по выгодной цене в случае реинвестирования – задача для собственника несложная. На рынке предложений в сегменте нового жилого фонда в Германии острый дефицит. Очередь покупателей гарантирована. Капитализация – в среднем 20%.

Стабильная доходность. Если инвестор нацелен сдавать собственность в долгосрочную аренду, приток капитала обеспечен. Желающих снять жилье в Германии предостаточно. Собственники могут выбирать арендаторов по своему усмотрению и предпочтениям. Частая ротация арендаторов в новых комфортных домах и в благополучных районах – явление крайне редкое. По отзывам арендаторов – можно находиться в состоянии поиска жилья до года.

20 лет без капитальных ремонтов и мороки с коммуникациями. Состояние и комплектация квартир от застройщика позволяет собственнику на следующий день после получения ключей сдавать объект в аренду. В Германии норма — сдавать в долгосрочную аренду квартиры без мебели. Стандартная комплектация от застройщика – покраска стен, плитка и паркет на полу, сантехника в ванной комнате, кухонный гарнитур, внешние автоматические жалюзи. Парадные и придомовая территория – обустроены с комфортом.

Недостатки

  • На рынке недвижимости Германии достаточно много ловкачей-маклеров, которым не составит труда продать иностранцу неликвидное жилье с высокой ротацией арендаторов, и со значительными коммунальными затратами в перспективе. Обещанная прибыль от инвестиций будет покрывать неоднократные ремонты фасадов, коммуникаций, крыш, чердаков, подвалов.
  • В Германии достаточно не просто найти профессиональную управляющую компанию, которая компетентна в обслуживании жилых домов без проволочек и нарушений. Случалось, что собственнику задерживали выплату арендных платежей, не корректно начисляли суммы сборов, налогов и тд.