Новости

Инвестирование в первичную недвижимость Германии

single-image

На рождественские каникулы путешествовали мы с мужем по Европе. Почти две недели гостили у родственников в Германии. Не буду скрывать, что наш интерес был направлен не только на предновогодние развлечения — шопинг, ярмарки, глинтвейн, сосиски и ролады. Мы запланировали в Германии встречу с коллегой-брокером, который успешно строит и продаёт первичную недвижимость. Компания также предлагает ряд других масштабных проектов для выгодного инвестирования.

Предполагаю, что тема инвестирования в зарубежную недвижимость для украинского инвестора в 2019 останется по-прежнему актуальна. Рынок инвестирования в немецкие проекты в Украине не столь популярен как в турецкие. Не сбрасываю со счетов, что среди читателей этого поста есть покупатели недвижимости, которых заинтересует это направление. Возможно, в Европе обучаются дети или налаживается бизнес.

Я не буду утомлять вас долгим описанием всех процессов инвестирования и покупки недвижимости в Германии. Выделю на мой профессиональный взгляд самые важные преимущества и особенности вложения денежных средств в строительные проекты этого направления.

Особенности

Не получиться поторговаться по цене и извлечь из торга скидку от застройщика за 100% внесение денежных средств. В Германии рынок продавца – спрос на новую жилую недвижимость в разы превышает предложение. Темпы строительства в Германии – не торопливые с бюрократическими препонами. Преимущественно – малоэтажная застройка. Возведение высотных жилых зданий законом ограничено. Вновь построенные дома зачастую на 4-8-10 квартир.

Вполне очевидно, что квартиры выкупают на этапе котлована. Чтобы, перекупить лучший вариант с удачной планировкой и выходом на собственную лужайку, нужно идти к застройщику с намерением купить. И конечно, позаботиться о том, чтобы в немецком банке был открыт валютный счет, и денежные средства были зачислены на счет инвестора к моменту первого расчета с застройщиком.

Немецкие банкиры не одну неделю могут проверять нерезидента на предмет открытия расчетного счёта. Средняя цена за жилой квадратный метр в благополучных землях Германии – от 4 тыс.евро. В Дюсельдорфе, к примеру – 5 тыс евро за кв.м. Малометражное жилье не проектируют, не выгодно.

100% расчет с застройщиком на начальном этапе строительства в Германии не практикуется. Банк по поручению инвестора перечисляет на этапе котлована и фундамента 25% от стоимости объекта по прайсу, затем 30% на этапе возведения «коробки». Все расчеты с застройщиком происходят в безналичной форме.

Оплата производится по факту выполненных работ по объекту строительства на основании, предоставленных застройщиком, актов о выполнении работ. Авансовые платежи за работы отсутствуют. Нам — украинцам такие схемы инвестирования и не снились.

Инвесторы-нерезиденты также, могут претендовать на финансовую помощь банков. Но, пока банкиры проверяют происхождение средств заёмщика, документы и счета застройщика на предмет банкротства пройдет не одна неделя. Желаемый объект возможно, перекупит другой покупатель.

 Гарантии

Мне, как риэлтору особенно важно упомянуть этот самый щепетильный момент национального инвестирования в объекты строительства, при мысли о котором у нашего соотечественника учащается пульс и подступает легкая дрожь, вспоминая громкие скандалы с брошенными строительными проектами и аферами Войцеховского.

В Германии гарантии на объекты строительства – железобетонные. Риски инвестирования или банкротства застройщика – нулевые. Четко отлажена пресловутая бюрократическая система с многочисленными документальными экспертизами, проверками банковских счетов застройщика, истории страхования. Вопросы незаконного строительства или незаконно оформленного земельного участка, которые решаются через «дядю-мэра», исключены. Немецкие чиновники, как огня, боятся судебных разбирательств и публичных скандалов. Договориться недобросовестному застройщику с конвертом в руках не получиться.

После введения в эксплуатацию, инвестор получает от застройщика 5 лет гарантии на объект строительства. Выявленные строительные дефекты после покупки квадратных метров устраняются застройщиком за свой счет. Это условие оговаривается в договоре купли-продажи недвижимого имущества.

Преимущества

  1. Финансирование. Нерезиденты имеют возможность получить ипотечный кредит в немецком банке, имея 50% собственного капитала под 2-3% годовых. Банки охотно кредитуют объекты незавершенного строительства по причине их высокой ликвидности в перспективе.
  2. Высокий уровень энергосбережения. Объекты в Германии возводят по самым современным технологиям энергосбережения соблюдая строительные нормы KfW-55. В квартирах не устанавливают радиаторы. Нагрев помещений в зимний период происходит через систему «теплый пол» или системы вентиляции. Жители новостроек значительно экономят на отоплении.
  3. Высокая ликвидность. Продать квартиру в новом доме по выгодной цене в случае реинвестирования – задача для собственника несложная. На рынке предложений в сегменте нового жилого фонда в Германии острый дефицит. Очередь покупателей гарантирована. Капитализация – в среднем 20%.
  4. Стабильная доходность. Если, инвестор нацелен сдавать собственность в долгосрочную аренду, неизменный приток капитала обеспечен. Желающих снять жилье в Германии выше допустимого. Собственники могут выбирать арендаторов по своему усмотрению и предпочтениям. Частая ротация арендаторов в новых комфортных домах и в благополучных районах – явление крайне редкое. По отзывам арендаторов – можно находиться в состоянии поиска жилья до года. Особенно, если ты — не немец.
  5. 20 лет без ремонтов и мороки с коммуникациями. Состояние и комплектация квартир от застройщика позволяет собственнику на следующий день после получения ключей сдавать объект в аренду. В Германии норма — сдавать в долгосрочную аренду квартиры без мебели. Стандартная комплектация от застройщика – покраска стен, плитка и паркет на полу, сантехника в ванной комнате, кухонный гарнитур, внешние автоматические жалюзи.  Парадные и придомовая территория – обустроены с комфортом.