Покупка

Покупка Квартиры в Германии | Подводные Камни 2019

single-image

«Какие подводные камни при покупке квартиры в Германии? Как обманывают покупателей недвижимости в Европе? Стоит ли покупать квартиру в Германии?» — случаются вопросы от покупателей недвижимости, которые намерены инвестировать свои деньги за границей.

К сожалению, случаи обмана покупателей недвижимости в Европе — не исключение. Частные маклеры независимо от ранга, агенты крупных немецких компаний недвижимости зачастую намеренно вводят в заблуждение русскоговорящего приезжего покупателя. И ловко продают неликвидную недвижимость иностранцу, который не знает немецкого языка, законов и правил локального рынка недвижимости.

По традиции на рынке недвижимости Германии маклерские услуги оплачивает покупатель, а заказывает – продавец. Но в большей степени маклер-немец готов отработать доверие продавца, нежели покупателя, который платит ему комиссию.

Продавцы недвижимости — это постоянные клиенты агентств недвижимости. И угодить соотечественнику — приоритетная задача для маклера. Покупатели — случайные иностранцы, и не так важны для перспективы.

Вторичного строительного хлама на рынке Германии предостаточно. Немцы покупают квартиры в новых домах. Они не имеют желания нести существенные затраты по реконструкциям старых систем коммуникаций, крыш и фасадов домов. Немцы рачительно считают каждую копейку, которую необходимо выделить на капитальный ремонт дома в соответствии с новыми стандартами энергосбережения.

Вполне понятно, что немцы продают свой старый жилой фонд, который нуждается в капитальном ремонте, иностранцу по супер-привлекательным ценам и с фальшивыми инвестиционными перспективами.

Каждый немецкий маклер спит и видит, как получить несведущего покупателя, который не знаком с местным рынком недвижимости. Иностранец, который не владеет немецким языком, не будет судиться с маклером. Иностранец всегда готов платить повышенную комиссию за приятные манеры маклера и посредственное знание русского языка.

История 1. Русскоговорящий покупатель приобрел недвижимость в одном из крупных городов восточной Германии. В состоянии эйфории обладатель жилых квадратных метров благополучно пребывал до первого контакта с представителями управляющей компании.

Обслуживающая компания выдвинула новому владельцу квартиры солидный счет за капитальный ремонт дома. Дело в том, что с 2014 года по Германии идет тотальная замена отопительных систем в домах со сроком службы более 30 лет. Согласно счета новый собственник квартиры «попал» на долг в 15.000 евро.

Вскоре он узнает, что согласно протоколу жильцов на текущий год запланированы все самые дорогостоящие работы, связанные с реконструкцией фасада дома, систем отопления и водоснабжения.

Покупателю немецкой недвижимости становится понятна причина щедрой уступки в цене со стороны продавца-немца. Хотя со слов маклера, мотив поспешной продажи жилья исходил от срочного переезда немца в другую страну в связи с бизнесом.

Далее следует новое разочарование покупателя — затягивание сроков поиска арендаторов со стороны маклерской компании. Перед сделкой маклер на ломанном русском уверял, что с арендаторами проблем не будет. Арендаторы в Германии всегда платят хорошие деньги за съемное жилье. И их всегда много.

Покупатель немецкой недвижимости к сожалению уже, по факту свершившейся сделки, консультируются с юристом, и узнает еще, один существенный момент. Новый собственник вместе с покупкой недвижимости приобрел сверх срочное обязательство перед управляющей компанией. Если, в течение недели не будет закрыт долг перед управляющей компанией, то согласно закона приобретенная недвижимость уйдет на аукцион.

История 2. Немецкий маклер скрыл от покупателя-иностранца факт неисправной системы водоснабжения. Водопроводные трубы были забиты известняком. Поэтому, полной мощности отопительной системы хватало не для всех домов жилого комплекса. Некоторые дома на окраине комплекса пребывали с ничтожно малым напором воды в системе.

Дальновидный покупатель обратился в управляющую компанию, узнал о проблеме, проконсультировался со специалистами по стоимости полной замены водопровода и системы отопления. Капитальный ремонт систем был оценен в 2 млн. евро. В Германии по закону решением общего собрания жильцов такие затраты распределяют на всех владельцев многоквартирных домов.

Для нового собственника квартиры в доме с подобными проблемами это значит — дополнительных 700 евро к текущим ежемесячным коммунальным расходам. На протяжении ближайших 24-х месяцев – около 17.000 евро.

В Германии такая практика распределения расходов по капитальным ремонтам на владельцев квартир достаточно распространенная.  Поэтому, предприимчивые немцы избавляются от своих проблемных квадратных метров. И берут кредиты для покупки новых квартир под 0,7% годовых. Очень выгодное решение для немцев.