Советы

Как Правильно Оценить Квартиру? | Стартовая Цена

single-image

«Как правильно оценить квартиру? Что значит стартовая цена? Кто определяет цену на недвижимое имущество? Сколько стоит моя квартира (дом)?» — эти и подобные им вопросы постоянно звучат в обращениях продавцов недвижимости.

Собственники недвижимости, которые энергично выходят на рынок в роли дебютантов-продавцов с масштабной разведкой цены по телефону, формируют вопрос специалисту следующим образом:
— «Скажите, сколько стоит моя квартира?».

Собственники недвижимости, которые долгое время находились в роли аутсайдеров на рынке, и не достигли нужного результата, задают вопрос риэлтору иначе:
— «За сколько реально продать мою квартиру?».

На рынке недвижимости без особых трудностей сложился элементарный алгоритм продажи объектов. Собственник недвижимости имел достаточно устойчивое убеждение, что самый определяющий шаг в продажах квартиры (дома) — это добыть у специалиста информацию о цене объекта.

Далее можно было сопоставить эту цену со своей желаемой, накинуть некую сумму на торг и налоги. Позвонить в агентство с просьбой поставить объект в базу. Пару разу показать квартиру покупателям. И можно было в скором времени планировать посещение нотариуса для заключения сделки купли-продажи. В прошлом такая тактика приносила успех продавцам, и столичные квартиры быстро уходили с «прилавка».

В настоящем времени такая тактика уже серьезно буксует. Азбучный алгоритм продажи квартиры (дома) не приносит продавцам желаемые плоды. Проходит время и изначальный вопрос собственника объекта продажи: «Скажите, сколько стоит моя квартира?» трансформируется в вопрос: «За сколько реально её продать?». И человек опять возвращается к безуспешной практике получения информации о цене от случайных агентов, которые на другом конце провода озвучивают цифру на 5-10% ниже стартовой.

Я неоднократно задавала вопрос собственникам:
— «Почему не обращаетесь к профессиональному оценщику? Ведь вам нужна только, информация о цене объекта».
В ответ я часто слышу:
— «Риэлтор в курсе за сколько продают квартиры и дома, а оценщик не в курсе». Получается всё дело в спросе, который знает риэлтор в силу своего профессионального опыта.

И если для собственника так, важно получить профессиональную консультацию по вопросу стартовой цены, которая имеет цель привлечь интерес покупателя на рынке спроса, назревает вопрос –

Почему желаемую цену на свою недвижимость собственник формирует из расчета цены по рынку предложения?

Так, как же правильно поступить собственнику на этом этапе продажи? Ответ простой — обратиться к профессиональному риэлтору, который имеет соответствующие профессиональные компетенции и вспомогательный ресурс, который поможет сформировать правильную стартовую цену на недвижимое имущество.

Для этого профессиональный риэлтор выезжает на объект продажи. А не озвучивает гипотетическую цену по телефону. Отправленные на почту фотографии объекта для формирования стартовой цены во внимание профессионалами не принимаются. Запомните это правило!

  • Стартовая цена на товар – это не цена продажи, не максимальная, не минимальная, не рыночная цена.
  • Стартовая цена – это основной маркетинговый инструмент привлечения покупателей на объект продажи.
  • Правильная стартовая цена помогает профессионалу получить лучшую цену от покупателя.
  • Это одна из главных задач в стратегии продажи, которая по силам только профессионалам

Я не буду сейчас описывать специальную методологию получения правильной стартовой цены. Это не только, расчеты, аналитика, динамика, базы данных проданных объектов и «спинной мозг» риэлтора. Это наработанный годами профессиональный опыт, доскональное знание рынка, безукоризненное владение технологией создания, концентрации и управления спросом.

Только профессионал может организовать работу со спросом так, чтобы его клиент получил максимум на сделке. Ни один собственник объекта продажи не сможет получить лучшую цену в процессе торгов. Даже если самостоятельно выйдет на рынок с рекомендованной риэлтором стартовой ценой. Проверенное опытом правило.

Есть примеры когда собственники в убыток себе слегка переоценивали свои возможности в продажах дорогостоящего семейного актива по стартовой цене, которую рекомендовал риэлтор. В процессе торгов собственники теряли в цене вследствие ловких манипуляций со стороны агентов покупателей.

Для формирования правильной стартовой цены важно предоставить риэлтору полную информацию о товаре, которая включает в себя:

1) объективные данные об объекте — точный адрес, технические характеристики и параметры квартиры (дома), состояние парадного, фасада, срок эксплуатации дома, год последнего капитального ремонта квартиры (дома);

2) субъективное мнение собственника об объекте — личная оценка состояния дома/квартиры/парадного; привлекательности и экологии квартиры/дома/района, перспективы развития инфраструктуры, адекватность соседей, управляющей компании или ЖЭКа;

3) условия и сроки продажи объекта — готовность всех документов, форма и условия расчетов, варианты встречной/альтернативной покупки, разъезда, раздела, эмиграции;

4) внешние факторы, не зависящие от собственника, но влияющие на цену продажи — близость объектов промышленного назначения, неудачная транспортная развязка, неблагополучная социальная и экологическая среда дома/района, криминальная ситуация в районе.

Учет всех этих факторов в процессе формирования стартовой цены – ключевая задача для риэлтора. И от степени вовлечения собственника в этот процесс зависит конечный результат всего мероприятия под названием «Выгодная продажа недвижимости в оптимальный срок».