Продажа

Не в коем случае не оформляйте задатки таким образом!

single-image

В нашей практике была одна наглядная история, в которой собственник объекта продажи пошел на поводу у покупателя, и пренебрёг рекомендациями профессионала. В результате – сорванная сделка и значительная потеря времени и средств.

Артём обратился к нам с просьбой помочь продать его недвижимость в Киеве в связи с срочным выездом семьи на ПМЖ за границу. Несколько месяцев молодой человек безуспешно пытался продавать свою квартиру в крупном столичном агентстве недвижимости.

До нашей встречи сроки продажи квартиры были не слабо затянуты.

Возмущение Артёма по поводу обещанной и по факту несуществующей «агентской» услуги с каждым днем становилось всё сильнее. Вера в профессионалов – всё слабее.

У Артёма была строгая директива – закрыть вопрос с продажей квартиры к определенному сроку. Сроки были подвязаны к рабочему проекту в другой стране. И это для Артёма было важнее всего. Проект вынашивался годами, было потрачено немало усилий, чтобы найти инвестора, и продвинуть его реализацию. И вот, от зарубежного инвестора последовало официальное «добро» на внедрение проекта.

Очевидно, что для семьи эмигранта на этапе ассимиляции в культуру и экономику другой страны большое значение имеет собственный капитал. Поэтому, средства от продажи квартиры в Киеве предназначались именно, для этих целей. У собственников не было мотива заниматься продажей дистанционно через доверенное лицо, держать цену, и дополнительно прилетать из-за океана специально на сделку.

Мы с Артёмом подписали договор на риэлторскую услугу по согласованной стартовой цене. Мы детально проинформировали клиента о плане продажи его квартиры, об основных условиях сотрудничества, которые обеспечивают успех продажи в срок, о рисках, которые следует избежать.

Оперативно подготовили объект к профессиональной фотосессии и показам. Запустили рекламную кампанию, которая была ориентирована на локальных покупателей. Звонки последовали в день выхода рекламы.

По условиям выгодной продажи недвижимости риэлтору необходимо собрать достаточное количество заявок на просмотр, чтобы получить возможность управлять спросом в интересах клиента. Но, история не о выгодной продаже объекта.

Когда, супруга Артёма узнала, что намечается насыщенный день показов, она сообщила, что непременно будет участвовать в показах объекта, что у нее есть образование маркетолога, что процесс продажи долго находился «в руках её супруга, и посему за это время не сдвинулся с мертвой точки». Неожиданный, но прогнозируемый поворот событий. В нашей практике случается всякое.

Артём спорить с супругой не стал. Попросил риэлтора не обострять конфликт в семье, который назревал с новой силой. Показы проводились с активным участием девушки, которая живо описывала преимущества изношенного товара, эмоционировала по поводу неудобных вопросов покупателей, объясняла всем пришедшим серьезную причину «горящей» продажи квартиры, даже тем покупателям, которые не проявляли интерес к причине продажи.

Нужно быть очень бестолковым покупателем, чтобы не воспользоваться ситуацией, и не рубануть цену предложения вниз на 10%, как минимум.

По итогу, в первый день демонстрации объекта попался, таки прозорливый покупатель, который не смог себе отказать в такой лёгкой добыче. Покупателем была озвучена устная готовность в ближайшие дни выйти на оформление задатка, и по возможности ускорить дату сделки. Но, уже на условиях покупателя:

— Минус 5,5% от цены предложения. Покупатель оказался благосклонным к проблеме продавца. 

Мы оговорили дату встречи продавца и покупателя у нотариуса для оформления задатка. К вечеру следующего дня мы узнали от супруги нашего клиента, что покупатель встречался с ней, и передал денежный аванс в размере 8% от договорной цены продажи под честное слово и под устные договоренности.

Девушка была счастлива. Поведала, что у них с покупателем оказались общие знакомые, что она ему полностью доверяет, что у покупателя крупный бизнес и следовательно, есть деньги. И, что можно готовиться к сделке.

На вопросы:

  • Как зафиксировали договорную цену продажи и дату сделки?
  • Нотариус покупателя видел копии документов на квартиру? Он со всем согласен?
  • Как договорились по налогам? Кто и какую сумму оплачивает?
  • Какие справки кроме, правоустанавливающих документов, потребует покупатель на сделке?
  • Какой срок оговорили для освобождения квартиры?
  • В какой комплектации должна происходить передача квартиры?
  • Вам обязательно до сделки сниматься с регистрационного учета? Что будет, если к назначенной дате покупатель не сможет подготовить полную сумму?
  • В каком банке будет проходить финальный расчет? Помните, покупатель говорил, что хотел рассчитаться со своего иностранного счета? Транзакция в таком случае не может быть подтверждена в один день.
  • Как будет происходить подписание договора купли-продажи? С отлагательными условиями?
  • Какие штрафные санкции в случае отказа покупателя от сделки?

Получили следующие ответы:

  • «Ну не усложняйте всё так! Покупатель есть, и он пообещал»
  • «Если покупатель откажется от своих обязательств, понятно, что мы ему вернём его аванс. Мы же, не можем не вернуть человеку 10 тыс.долларов. У нас общие знакомые. Мы не зарабатываем на чужих проблемах»

В течение года покупатель на сделку так, и не вышел. Случились какие-то проблемы с бизнесом. Продавцы благородно вернули ему аванс. За границу отправились в долгах. Грянул кризис 2013-2014. Цены рухнули, как и вера в существование профессионалов на рынке недвижимости Украины.

Это всё, что нужно знать о самостоятельных попытках продавать свою недвижимость на устных договоренностях и с верой в чудо.